商业地产转战地下空间 三四线城市蕴藏更大商机

       
随着城市化进程的进一步加快，城市中心区域已变得“寸土寸金”，近几年来，城市规划者和商业地产开发商都自发地将目光瞄准了地下商业这座尚待开采的金矿。不论是作为中国最大商业不动产帝国的万达集团，还是其他如万科、恒大、绿地等商业地产巨头，都在国内城市的地下商业竞争中打得火热。 

       从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，也是形成“立体商业”，实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。一二线城市的地下商业繁荣吸引了三四线城市的目光，后者也在加快布局地下商业的步伐。但同一二线城市相比，三四线城市的地下商业发展不平衡的现象表现的更为明显，开发成功的地下商城获利颇丰，而经营不善的案例也是不胜枚举。其实，不论是一二线城市还是三四线城市，地下商业地产的开发关键还是在于找准定位，通过整合资源来打造优势，进而吸引消费。

电商崛起，供应过剩，传统地产商业亟待革新 

       从当前国内商业发展形势来看，商业地产开发已经走到了一个极速发展过后的瓶颈期，看似繁荣的背后其实是商业地产的整体回落。近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍，“主力店上演关店潮”和“奢侈品关店降价求生”逐渐成为常态，万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布了关闭旗下部分亏损门店。而这种现象背后的原因正是商业地产的供应过剩以及电商崛起对于实体商城的消费冲击，传统地产商业已到了亟待革新的地步。

       先来看供应过剩的问题。据统计，预计至2025年或将有7000家新购物中心建成开业，使中国各类购物中心总数超过1万家。新项目遍地开花，局部地区出现超饱和，竞争加剧及优胜劣汰的状况，必然导致整个地产商业的生态破坏。此外，随着电商的崛起，在线消费的低成本和便捷性正在让消费者养成足不出户就能解决一切消费需求的习惯，这无疑会减少实体商城的消费流量，而消费客流的减少意味着商城运营的链条断裂，盈利和持续运营就变得难上加难。

       相比于一二线城市，三四线城市的地产商业开发还未成型，尤其是地下商业，开发成功的案例屈指可数。因此，参照一二线城市的地下商业开发经验，结合三四线城市特有优势，在传统地下商业模式的基础上，注重用户体验，更好地利用现有资源实现商业聚集和消费热点的打造，将是未来三四线城市地下商业开发的重要渠道。